对（duì）于养老，许多（duō）人的观念还停留（liú）在硬（yìng）件的打造，以为有（yǒu）更好的医（yī）疗（liáo）设（shè）施、引进知名的养老机（jī）构，就是在做养老小（xiǎo）镇，对于这个，我完全不能认（rèn）同，养老小（xiǎo）镇不等同于养（yǎng）老院，养护功能（néng）只是养（yǎng）老小镇的基础配（pèi）套，养老（lǎo）小镇更重要的功（gōng）能，是给健（jiàn）康老人提供快乐、活力、精神满足（zú）的生活（huó）家园。同时，养（yǎng）老小镇不（bú）是（shì）做（zuò）慈善，需要盈利，除（chú）了环（huán）境（jìng）好（hǎo）、空气好、配套好外，养（yǎng）老小镇最重要的是找到（dào）合适的（de）运营模式（shì）。

 

A、养（yǎng）老院与（yǔ）养老小（xiǎo）镇的（de）不同

这里我们必须厘淸养老（lǎo）院和养老小镇（zhèn）的不同（tóng）定义（yì）：

养老院是以医、养、护为主的机构运营（yíng）主体（tǐ），强调（diào）医、护的功能，注（zhù）重的是老人身（shēn）体和（hé）生命的维（wéi）护。也就是说入住养老院的更多（duō）是半自理、失能的老人。

而养老小镇则（zé）是以（yǐ）希望独立生活的老人以及服（fú）务于老（lǎo）人的（de）其他（tā）产（chǎn）业的聚集而形成的聚集（jí）地（dì）。强调的是（shì）老年（nián）生活，包括了更多精神（shén）层面的需求。特别注重空气质量、自然（rán）资源（yuán）、人文（wén）环境（jìng）、生（shēng）活休闲配套，当然针（zhēn）对老人的医（yī）、护配套也是（shì）重点。

B、养老（lǎo）小镇盈利（lì）模式（shì）的（de）误区

在讨论期（qī）间，我更关注养老地产的运营模式和（hé）盈（yíng）利模（mó）式（shì）。现在很多开（kāi）发商都开始进入养老地产，但在全国成功的却不多。所有的（de）开发商或者养老院（yuàn）长，把赚钱的（de）目光对（duì）准的是入住的老人——什么会员费、动（dòng）辄几百万的入门费（fèi）、每月大几千（qiān）的生（shēng）活费。老人退休后（hòu）收入（rù）本来就不高，还要把（bǎ）他（tā）们仅剩的保命钱搜（sōu）刮一空，这是（shì）极其（qí）没有道德（dé）和良知的行（háng）为（wéi）。有人会说（shuō）我们养老服（fú）务本来就是针对高收入的那部（bù）分少数群体的，那么，中国更多的一（yī）般收入的老人们就不需要（yào）养老了？开（kāi）发商（shāng）首（shǒu）先（xiān）应（yīng）该有强烈的社（shè）会责任感（gǎn），这是我一直强调的。当然，我们也不（bú）能要求开发商只做雷锋。那（nà）么，如何既满足大多数老人（rén）的养老需求，又能实现可（kě）预期的开发利（lì）润（rùn）？这就需要模式的创（chuàng）新：开发（fā）模式（shì）、运营模式、盈（yíng）利模式（shì）的全面创新。讨论中大家认为（wéi）很难，包括（kuò）现（xiàn）在很多（duō）大的开发企业也没（méi）能找到更好（hǎo）的方向。

C、正确的养老小镇盈利模（mó）式

在养老（lǎo）模（mó）式的研究（jiū）推演过程中，什么是我们关注（zhù）的重点（diǎn）？是人，是我们服（fú）务的（de）老年人群体，研究他们的（de）切身需求。特别是老人（rén）的三大需（xū）求：直接需求（qiú）、精神需求与关联需求。直接需求，如医疗（liáo）康复、家（jiā）政服务、卫生护理等；精神需求，如社交、休（xiū）闲娱乐等；关联需求，如子女前来看望带来的餐（cān）饮、住宿（xiǔ）需求等。

另外有一些需求则是个性（xìng）的，比如对于自理、半自理以及失能老人，在（zài）养护（hù）服务需求上就有明显的（de）差异性（xìng），项目在功能设置及份额配比上也要科学（xué）合理设置。

小镇（zhèn）的功能重（chóng）在养，养（yǎng）身、养心、养（yǎng）情（qíng），而这样的（de）小镇（zhèn）往往不仅是被（bèi）老人所钟情，也同样被很多有度（dù）假需求的人所向往（wǎng），也就（jiù）是（shì）说，这样（yàng）的小（xiǎo）镇不仅具备了养老功能，同时也具备了度假的功能（néng）。因此，这就注（zhù）定了小镇不仅仅（jǐn）只有老人，还有更（gèng）多的（de）是其他关联产业的服务人员和度假旅（lǚ）居的人。如（rú）此规模的人（rén）口聚集，没有房地产的开发能成（chéng）立吗（ma）?

当然，文旅、养（yǎng）老小镇（zhèn）的房地产开发绝不同于城市的地产（chǎn）开发，无论是建筑产品（pǐn）还是环境（jìng）设计、配套功能，都必须根（gēn）据小镇（zhèn）的定位和需求来规划，特别是关（guān）联产业的布局尤为重要（yào）。

目前，也只有做好了养老地产的（de）开（kāi）发，投资（zī）者也（yě）才有能力真正开发和运营养老产业（yè）、养老院（yuàn），绿城的乌（wū）镇雅园、泰康保险无不（bú）如此！

目前养老模（mó）式有很多，但我们将会有所（suǒ）创新，其盈利模式主要（yào）是养老产业链的开发、养护运营、养老（lǎo）公（gōng）寓出租。我们（men）将用地（dì）产开（kāi）发的盈利（lì）弥补养老院（yuàn）的不足。

D、养老小（xiǎo）镇（zhèn）的产业（yè）规划

养老院不赚钱（qián），养老（lǎo）产（chǎn）业才赚钱！

养老（lǎo）产业除了有养老院外，还包括老年（nián）人康复医院（yuàn）、养（yǎng）老公寓、老年（nián）人大学、教育配套、商场（chǎng）等等，以及其他养老的链（liàn）条都可（kě）以产生经济效应。另外，一（yī）个老（lǎo）人居（jū）住在（zài）项（xiàng）目，还能吸引三（sān）代人前来（lái）探望以及消费（fèi），这是一个很好的（de）盈利点。很多人之所（suǒ）以（yǐ）不赚钱，是因为把养老项目等同（tóng）于养老院，盖（gài）个房子以为老（lǎo）人就会来，当然会遭遇失败。

我们（men）经（jīng）常说老年人是“越老越小”，年纪越长对童真、童趣更（gèng）多一份渴望（wàng），也更喜欢人多（duō）热闹的氛围，那么在项目商业、幼儿园、学校的设置上就应（yīng）当考虑与养（yǎng）老院的（de）关联关系。

我提出过一（yī）个（gè）非常新颖的想法——建（jiàn）一个高端幼（yòu）儿（ér）园。现在很多老人退休（xiū）了都要在家带孙子、孙女，他们不想去养老院，儿女也不让（ràng）他们去。但如果将幼儿园（yuán）引（yǐn）入养老项目，就可以解决“老人带孩子以及小孩（hái）上学”的问题。“你想（xiǎng）一想，一（yī）套十几平方（fāng）米的养老公寓（yù），首付不高，配套也齐全（quán），谁不愿意？”

接（jiē）下来就是如何厘清各业（yè）态间的逻辑（jí）关系。以养老（lǎo）为核（hé）心，那（nà）么相关的资源就必须向这里倾斜（xié）；其（qí）他业态（tài）不仅（jǐn）资（zī）源配置要（yào）节制，而且在总体规划、功能和价值定位上（shàng）也要扮演相对配合（hé）、从属的角（jiǎo）色，从而将（jiāng）养老业态（tài）的核心价值充分（fèn）发挥出来。其他（tā）的指（zhǐ）标，如面积空（kōng）间、配套设（shè）施等也要有（yǒu）综合的考量。这里（lǐ）要注意的是，项目养（yǎng）老部分绝不可是简单的养老院，而是（shì）必须（xū）能带动旅游、休闲、商（shāng）业等业态，实现相互协调、共（gòng）同发展，产生（shēng）“1+1＞2”的共振效（xiào）应。

这实际上也是（shì）非常考验操盘者（zhě）的眼光、胸怀（huái）和经验（yàn），对项（xiàng）目的理解（jiě）得透（tòu）不透彻，对项目的定位把握得准不准确（què），对各（gè）种业态熟不熟悉，对新型（xíng）地产（chǎn）发展的（de）趋势了（le）不了解，都决定着项（xiàng）目（mù）未来走向何方、能达到什么样的水平和高（gāo）度。

除了气候宜人、空气清新、环境优（yōu）美的地方，养老（lǎo）小镇还特别适合与（yǔ）保健品相关联。作为泸沽湖之姊妹（mèi）湖，丽江市永胜县程海（hǎi）湖边上出（chū）现多个“百岁村”。这（zhè）里生（shēng）产全国独一无二的高原生物——螺旋藻保健品。因此（cǐ），我建（jiàn）议程海保尔集团把养（yǎng）老养生作为（wéi）主导产业，螺旋藻为辅助，在人群导入的基础上发展文旅（lǚ）和宜居（jū）小镇。

E、养老小镇的人性设计

在规划设计方面，要充分考虑目（mù）标人群的性格和生活特征。如（rú）大连旅顺阳光海岸生（shēng）态养老度假城项目，定位（wèi）为中国首个国际养老试验基地。俄罗斯风情小镇是其核心（xīn）价值点（diǎn）所在（与俄罗斯政（zhèng）府签约打造专（zhuān）门针对俄罗斯客户的风情小镇）。那么在规划设计上（shàng）就不仅仅是让俄罗斯朋友宾至如归，而（ér）是要更进一步：感（gǎn）受如同家乡一（yī）般，而气（qì）候、环（huán）境更舒（shū）适。只有这样，才能算得是上地（dì）道的俄罗（luó）斯（sī）风（fēng）情，不仅（jǐn）对俄罗斯客户具备强大的吸引力，同时也是项目（mù）独特的魅力所在，成为项目品牌（pái）树（shù）立（lì）和传播的支点。比（bǐ）如俄罗斯（sī）人热情、奔放（fàng）甚至（zhì）有点好斗，喜欢喝酒（jiǔ）、跳（tiào）舞和音乐，户外活动是其生活（huó）的重要组成部分，广（guǎng）场（chǎng）是（shì）其城市不（bú）可缺少的组成元素，是各种社交（jiāo）生活的中心（xīn）。

F、养老小镇的运营平台

既然（rán）敢定（dìng）位于“中国首（shǒu）个国际养老试（shì）验（yàn）基地（dì）”，那（nà）么（me）在养老服（fú）务上本项目也是（shì）高（gāo）要求、高水准，请来有经验的“洋教（jiāo）练”指（zhǐ）导作战：养老部分由美国专业设计（jì）所进行（háng）设计，运营管理由美国专（zhuān）业养老机构来把（bǎ）控。引入美国养（yǎng）老机构，就是为了在目前国内养老（lǎo）服务（wù）还不（bú）够（gòu）专业（yè）的背景下，以专（zhuān）业服务来形成差异（yì）化（huà）竞（jìng）争优势。

那么项目（mù）首（shǒu）先（xiān）在（zài）产品的设计（jì）上就要把专业做（zuò）扎实（shí），养老部（bù）分的设计切不可操之过急，而是应当（dāng）让美国养老机（jī）构将（jiāng）一些相（xiàng）关功能要求（qiú）、技术指标和设计意见发（fā）过来，并结合国际（jì）、国内养老发（fā）展的趋势、特（tè）点（diǎn）进（jìn）行综（zōng）合考虑，既充分发（fā）挥（huī）专业（yè）机构的专业能（néng）力，又能够切实落地、持久运营。

在盈利模式上（shàng）我建议（yì）赶快（kuài）设计开辟一个“中国区（qū）”，通过物业出售和持有运营并举来平衡项（xiàng）目投入资金。所谓墙（qiáng）外开花墙（qiáng）内香（xiāng），不（bú）仅是（shì）俄罗（luó）斯人喜欢（huān），这种（zhǒng）特（tè）殊的（de）国（guó）际文化（huà）风（fēng）情必然会吸引国内的客户群体（tǐ）。因（yīn）此“中国区”的开辟必将和俄罗斯风情（qíng）小镇形成双轮驱动、交替互补。

但要注意的（de）是，“中国（guó）区”切不可再去卖房子，而是要卖（mài）服务。因此，“中国区”是专（zhuān）门针对自理型客户，但是（shì）设（shè）施要和俄罗斯风情小镇共享，另外还要设计食堂、影院（yuàn）、康（kāng）乐设施等等，使老人（rén）进来（lái）真（zhēn）正过得舒心，做到卖服（fú）务而不是卖房子。

开发（fā）者要有长（zhǎng）远（yuǎn）的眼光，设计好相关的配套产品，慢慢熬好“一锅汤”，才能让消费者“唇（chún）齿留香”、回味无穷（qióng），来了还想再来。


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